Η απόκτηση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου αποτελεί πλέον βασική και υποχρεωτική προϋπόθεση για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν μεταβάσεις ακινήτων και μισθώσεις για οποιοδήποτε νέο ή παλαιό κτίριο χωρίς την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Ο πρωταρχικός στόχος της έκδοσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κριτήριου είναι η αντιμετώπιση των αυθαιρέτων και άλλων δομικών παραβάσεων. Οι υποχρεώσεις για την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητα ξεκίνησαν με πλήρη εφαρμογή από την 1η Φεβρουαρίου 2021 και ως και σήμερα έχουν λάβει αρκετές παρατάσεις.
Παρακάτω θα αναλύσουμε πλήρως όλα όσα αφορούν την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ακίνητου καθώς και όλα όσα αφορούν την μεταβιβάσεις, έτσι ώστε να είστε πλήρως ενημερωμένοι για όλη την διαδικασία.
Ποιος ο σκοπός της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου;
Ο σκοπός της ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου είναι η πλήρης αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτηρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας και των αδειών τους, όπως επίσης και ο έλεγχος όλων μεταβολών τους κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής τους. Επιπλέον, η απόκτηση ηλεκτρονικής ταυτότητας συνιστά και το τελικό στάδιο για την οριστική και ολοκληρωμένη τακτοποίηση των αυθαίρετων κτισμάτων τα οποία έχουν ενταχθεί στους σχετικούς νόμους.
Υποχρέωση απόκτησης ηλεκτρονικής ταυτότητας έχουν όλα τα νέα κτίρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες αλλά και τα παλαιότερα κτίρια κατά την στιγμή της μεταβίβασής τους. Πιο συγκεκριμένα τα ακίνητα που υποχρεούνται να εκδώσουν ηλεκτρονική ταυτότητα χωρίζονται σε δύο κατηγορίες:
- Όλα τα δημόσια κτίρια, κτίρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες εκδηλώσεων κ.α.), πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία ή πλυντήρια αυτοκινήτων, τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ., δημόσια και ιδιωτικά κτίρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, νοσοκομεία, καταστήματα κράτησης κ.α. Για τα κτίρια αυτά υπάρχει υποχρέωση καταχώρησης της ΗΤΚ μέσα στα επόμενα 5 χρόνια.
- Όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες ανεξαρτήτως χρήσης. Για αυτά, η υποβολή γίνεται κατά τη μεταβίβαση του κτηρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας και η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο.
Να σημειώσουμε επίσης ότι η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι πλέον απαραίτητη για κάθε δικαιοπραξία που αφορά και σε αλλαγή ιδιοκτησίας. Το κόστος αυτής καθορίζεται από την περιοχή καθώς και την επιφάνεια του κτιρίου.
Ποια είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την μεταβίβαση ή πώληση ακινήτου;
Οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται πλέον ηλεκτρονικά, ωστόσο τα δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου είναι τα ακόλουθα:
- Φορολογική ενημερότητα για πώληση ακινήτου: Η φορολογική ενημερότητα εκδίδεται είτε από το taxis, με την προϋπόθεση ότι ο μεταβιβάζων δεν φέρει κανένα είδος φορολογικής εκκρεμότητας ούτε από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του μεταβιβάζοντος και στην περίπτωση αυτή πρέπει να αναγράφει και το ακίνητο που μεταβιβάζεται.
- Ασφαλιστική ενημερότητα και βεβαίωση μη οφειλής από το αρμόδιο τμήμα ΙΚΑ: Η ασφαλιστική ενημερότητα και η βεβαίωση μη οφειλής είναι απαραίτητη αν ο μεταβιβάζων είναι ή ήταν έμπορος, ελεύθερος επαγγελματίας ή μέλος εταιρείας ή κοινοπραξίας, ή αν την τελευταία δεκαετία κτίζει ή έκτιζε σπίτι ή αν ακόμα αγόρασε σπίτι που κτίστηκε την τελευταία δεκαετία.
- Βεβαίωση μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ): Η βεβαίωση αυτήεκδίδεται από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Προκειμένου να λάβει το ΤΑΠ ο ιδιοκτήτης οφείλει να προσκομίσει στο αρμόδιο τμήμα του Δήμου την πρόσφατη απόδειξη της Δ.Ε.Η. καθώς και το
συμβόλαιο ιδιοκτησίας του ακινήτου. Αν όμως το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι αγροτεμάχιο χωρίς κτίσμα δεν απαιτείται ΤΑΠ. - Τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου που θα πουληθεί: Οι τίτλοι ιδιοκτησίας μπορεί να είναι το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου ή η αποδοχή κληρονομιάς. Αν το ακίνητο έχει περιέλθει στα χέρια του πωλητή από δωρεά γονική παροχή ή κληρονομιά μετά την 31/12/1989, τότε απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ ότι αυτή δηλώθηκε και πως δεν οφείλεται οποιοσδήποτε φόρος.
- Πιστοποιητικό μετεγγραφής στο υποθηκοφυλακείο: Αυτόβεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει μετεγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο κατά τον χρόνο αγοράς του από τον τωρινό ιδιοκτήτη.
- Κτηματογραφικό απόσπασμα ακινήτου: Αυτό πιστοποιεί ότι το ακίνητο είναι εμπρόθεσμα εγγεγραμμένο στα αρχείο του Εθνικού Κτηματολογίου. Το ΚΑΕΚ που αναφέρεται αρκετά συχνά, είναι ο ειδικός 12ψήφιος αριθμός που έχει το κάθε εντεταγμένο ακίνητο, τα ψηφία του οποίου προσδιορίζουν το καθένα και μια συγκεκριμένη πληροφορία.
- Υπεύθυνη δήλωση μεταβίβασης ακινήτου: Αυτή θα πρέπει να είναιθεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ στην οποία θα αναφέρεται ότι το εν λόγω ακίνητο συμπεριλαμβάνεται στην δήλωση Ε9 και να επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής του ακινήτου δεν είναι υπόχρεος σε δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας, ή σε αντίθετη περίπτωση όπου είναι υπόχρεος, αντίστοιχο πιστοποιητικό ότι η δήλωση έχει υποβληθεί. Τέλος, αναφέρει ότι το εν λόγω ακίνητο κατά τα τελευταία πέντε έτη δεν απέφερε εισοδήματα προς τον πωλητή. Διαφορετικά όπου το ακίνητο ήταν μισθωμένο, χρειάζεται και την αντίστοιχη υπεύθυνη δήλωση προς την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο απέφερε εισοδήματα κι ότι αυτά περιλαμβάνονται στην δήλωση εισοδήματος που ο πωλητής υπέβαλε.
- Επικυρωμένο αντίγραφο οικοδομικής αδείας: Από τηναρμόδια πολεοδομία, εάν το ακίνητο χτίστηκε μετά την 14/3/1983, διαφορετικά χρειάζεται υπεύθυνη δήλωση τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ανεγερθεί πριν την ημερομηνία αυτή.
- Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο: Η οποία θα βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα.
- Πιστοποιητικό καταβολής Ενιαίο Τέλος Ακινήτου (Ε.Τ.ΑΚ)
- Τοπογραφικό διάγραμμα με δηλώσεις του Ν.651/1977 και του Ν.1337/83 από μηχανικό, αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο.
- Άδεια του Νομάρχη: Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή η οποία είναι χαρακτηρισμένη ως παραμεθόρια.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης: Απαιτείται από 1.1.2011 για κάθε ακίνητο εμβαδού μεγαλύτερου των 50τμ.
- Πλήρη στοιχεία ταυτότητας αγοραστή και πωλητή: Επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ εισοδήματος.
Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που από την 03/03/2021 πρόκειται να προβεί σε αγοραπωλησία ακινήτου/ων εντός αντικειμενικού συστήματος έχει υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης Φ.Μ.Α. Η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και πληρωμής του φόρου μπορεί να ολοκληρωθεί ψηφιακά εντός μιας ημέρας από το συμβολαιογράφο. Τέλος, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου βαρύνει τον αγοραστή, καταβάλλεται εφάπαξ και χωρίς έκπτωση.
Συμπερασματικά, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου είναι απαραίτητη καθώς χωρίς αυτήν δεν θα μπορούν να γίνουν συναλλαγές όπως μισθώσεις, είτε πρόκειται για νέο, είτε για παλαιό ακίνητο. Για οποιαδήποτε απορία για όλη την διαδικασία καθώς και την διαδικασία που άφορα την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας, απαραίτητη για την μεταβίβαση και αγοροπωλησία ακίνητου, μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας και εμείς θα αναλάβουμε όλη την διαδικασία αξιόπιστα και με επαγγελματισμό, χάρη στην πολυετή εμπειρία και τεχνογνωσία μας.
